단계별로 알아보는 부동산 법원 경매 절차

의외로 집이 언제 경매로 넘어갈지 모르는 채무자들의 불안을 풀어주는 글들이 없어서

찾았던 글과 자료들 버리기 아까워서 up

 

권리신고 및 배당요구신청(주택).hwp

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권리신고겸배당요구신청서.hwp

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파산절차에 의하지 않고 행사할 수 있는 여러 권리.pdf

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대한민국에서 '부동산'에 관심 없는 분은 거의 없을겁니다.

과거부터 현재까지 부동산 가격은 떨어질 줄 몰라 '부동산 불패'라는 말도 있었으며,

국민 대부분이 자산을 부동산의 형태로 가지고 있기 때문이죠. 이런 열풍에 더해 '부동산 경매'까지도 관심을 가지는 분들이 많습니다.

그런데 부동산 경매, 꼭 집을 사려는 분들만 알아두어야 하는 정보일까요?

아닙니다. 돈을 받아내야 하는 채권자부터

집이 언제 경매로 넘어갈지 모르는 채무자까지 

모두 부동산 경매 절차에 대해 알아두시면 상당히 도움이 되죠.

부동산 경매 절차가 궁금하시다면 단계별로 부동산 법원경매 절차를 준비해보았으니 읽어보시는건 어떠신가요?


  경매, 왜 하는걸까

법원에서 부동산의 경매 제도를 운영하는 이유는 무엇일까요? 채권자가 채무자에게 받지 못한 채권을 회수할 목적으로 국가에서 강제력을 부여하여 부동산을 매각, 회수할 수 있도록 하기 위해 제도를 운영하고 있는 것입니다. 예를 들어서 A가 B에게 돈을 빌려놓고 갚지 않았다면 채권자 B가 채무자 A의 부동산을 경매로 매각하여 못 받은 채권을 회수하는 일련의 과정인 것이죠.

이전 포스팅 <의외로 헷가리는 임의경매vs강제경매 차이점>에서 설명드렸듯이, 경매는 임의경매와 강제경매로 나뉩니다. 임의경매는 담보권을 설정하고 돈을 빌린 채무자에게 신청하는 강제집행 절차를 뜻하며, 강제경매는 소송을 진행한 후 집행권원을 얻어 신청하는 강제경매로 약간의 차이점을 가지고 있는데요. 하지만 그 절차는 별반 다르지 않습니다. 거의 똑같다고 봐도 무방하죠. 그렇다면 부동산 경매의 절차는 어떻게 진행되는걸까요?
 

Step 1) 경매의 신청

채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받지 못하면, 경매를 신청하려고 하겠죠. 하지만 무작정 법원에 경매를 신청할 수 있는건 아닙니다. 돈을 빌려줬다는 소송에서 승소하여 '집행권원'을 받아 강제집행을 신청하거나 담보권자가 경매를 신청해야만 하는데요. 집행권원을 가진 채권자 또는 담보권을 가진 담보권자가 증명 서류를 가지고 관할 법원에 서류를 제출, 신고하면 경매 신청이 완료됩니다.
 

임의경매	강제경매
1. 부동산 임의경매 신청서 2. 담보권을 증명하는 서류 3. 담보권을 승계한 경우 증명서류 4. 부동산 등기사항증명서 1통 5. 부동산 목록 10통 6. 지방교육세(등록세 100분의 20)와 등록세 (채권금액의 1000분의 2)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지 (부동산 1필지당 2,000원 상당) 7. 송달료 [(신청서 상의 이해관계인 수 +3)x10회분] 및 집행비용	1. 부동산 강제경매 신청서 2. 집행력이 있는 정본 3. 집행권원의 송달증명원 4. 부동산 등기사항 증명서 1통 5. 부동산목록 10통 6. 지방교육세(등록세 100분의 20)와 등록세(채권금액의 1000분의 2)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지 (부동산 1필지당 2,000원 상당 7. 송달료 [(신청서상 이해관계인 수 + 3)x 10회분] 및 집행비용

<임의경매 VS 강제경매 신청서류>

Step 2) 경매 개시결정 및 송달&등기

채권자 또는 담보권자(이하 신청자)가 관할법원에 신청서와 첨부 서류를 제출하면 법원에서는 자료를 검토하여 집행개시, 강제집행, 강제∙임의경매에 필요한 요건을 갖추고 있는지 심사를 합니다. 그리고 적법하다고 판단되면 경매신청일의 2일 이내 경매의 개시결정을 내리죠. 이후 경매의 개시결정 정본은 채무자에게 송달되어야 하는데요. 결정문이 소유자, 채무자에게 도달하지 않고 시작된 경매는 무효라고 할 수 있겠습니다.

또한 법원에서는 경매 개시결정을 한 뒤에 그 사유를 즉시 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁하는데요. 법원 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입등기를 하게 됩니다. 그리고 소유자, 채권자, 이해관계인에게 배당요구 종기일까지 채권신고를 하도록 통지하며 배당요구 종기일까지 제출하도록 하고 있죠.


Step 3) 배당요구 종기 결정 및 공고

개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때부터 발생하는데요. 집행권원은 효력이 생긴 1주일 이내 채권자가 배당을 요구할 수 있는 종기를 결정합니다. 경매개시결정을 한 취지와 배당요구 종기를 법원경매 홈페이지 내 법원경매공고란, 법원게시판에 공고하도록 하고 있죠. 여기서 잠깐, 배당요구를 왜 해야하는지 중요성에 대해 잘 파악이 안 될수도 있는데요.

배당요구를 하지 않으면 경매 절차 이후 배당을 받을 수 없기 때문입니다. 단 임차권등기자, 첫 경매개시결정등기 이전에 이미 등기를 마친 담보권자, 가압류권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인이라면 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있지만요. 배당요구를 하지 않으면 아무리 선순위 채권자라고 하더라도 경매 절차에서 배당을 받을 수 없습니다. 채권을 회수하기 위해서 경매를 신청한건데, 배당을 받지 못한다면 경매를 신청한 의미가 사라져버린 것이죠. 심지어 자신보다 후순위 채권자가 배당을 받아 부당이득반환청구 소송을 해도 배당액을 받을 수 없을 정도로 심각하답니다.

Step 4) 매각의 준비

경매의 개시결정이 내려지면 법원은 부동산을 입찰 방법으로 매각하여 현금화할 준비를 시작합니다. 그 과정의 첫번째는 바로 '현황조사'입니다. 경매개시결정 이후 집행관에게 점유관계부터 부동산의 현상, 보증금 액수 등을 조사하도록 명하는데요. 매수 희망자는 집행관의 현황조사보고서를 바탕으로 부동산에 관한 정보를 얻습니다. 이후 법원은 감정평가사에게 부동산 감정가를 평가하게 한 뒤에 최저매각가격을 정하게 됩니다.

이후 법원은 ①부동산의 표시, ②부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 보증금 또는 차임에 관한 관계인의 진술, ③등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④매각에 의해 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하게 되는데요. 매각물건명세서는 누구나 볼 수 있도록 매각기일 일주일 전까지 법원에 비치합니다. 현황조사보고서, 감정평가서의 사본 또한 매각물건 명세서와 함께 비치되죠.


Step 5) 매각 방법 등 지정∙통지∙공고

경매절차를 취소할 사유가 따로 없다면 법원은 직권으로 매각결정기일과 매각기일을 지정합니다. 매각결정기일은 통상적으로 매각기일로부터 7일 뒤로 지정되며, 최초 매각기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 지정되는데요. 매각결정기일&매각기일의 지정은 원칙적으로 입찰 실시 때마다 해야하지만 3~4회 정도 기일을 일괄지정할 수도 있습니다. 매각 기일&매각결정기일이 지정되었다면 법원에서는 여러가지를 공고합니다.

- 매각기일 공고
부동산의 표시, 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 보증금 또는 차임의 유무와 그 액수, 경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 매각 장소와 일시, 미각을 실시할 집행관의 성명과 기간 입찰의 방법으로 매각하는 경우 입찰기간 및 장소, 최저매각가격, 매각결정의 장소와 일시, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원 비치해서 누구든 볼 수 있도록 제공했다는 취지, 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대해 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지, 이해관계인이 매각 기일에 출석할 수 있다는 취지, 일괄매각의 결정을 한 때 취지, 매수인의 자격을 제한한 때 제한 내용, 매수신청의 보증금과 보증제공 방법 등을 기재합니다.

- 매각기일 통지
매각기일과 매각결정기일이 법원에서 지정되면 이해관계인에게 통지를 하게 되는데요. 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하게 됩니다. 그리고 통지가 발송된 때에 송달된 것으로 간주하게 되고요.


부동산 경매 절차가 궁금해서 현재 글을 읽고 계신가요? 검색으로 들어오셨든, 1편을 보고 2편으로 넘어오셨든 잘 오셨습니다. 부동산 경매 절차에 대해서는 누구든지 알아두면 유용한 정보니까요. 1편에서는 경매 제도에 대한 목적부터 경매 신청, 개시결정, 매각 준비까지 알아보았다면, 2편에서는 본격적인 매각 절차부터 배당까지 스텝별로 알아보도록 하겠습니다.


Step 6) 매각의 실시

매각도 일반적인 방법이 아닌, 여러가지 방법으로 진행됩니다. 총 3가지 방법이 있는데요. 첫째, 매각기일에 하는 호가경매 둘째, 매각기일에 입찰 및 개찰을 하는 기일입찰 셋째, 입찰 기간 내에 입찰하도록 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰 중 하나의 방법으로 진행할 수 있어요. 현재 법원에서 실시하는 통상적인 방법은 바로 '기일 입찰'인데요. 기일입찰 방식에 대해서 상세하게 알아보도록 하겠습니다.
 

(1) 매각 장소 및 서류 비치

매각 기일은 법원 내에서 진행됩니다. 매각 장소에 다른 사람들이 알지 못하도록 입찰표를 작성할 수 있는 입찰표 기재대가 마련되어 있습니다. 매각 장소에는 매수를 희망하는 사람들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰 봉투가 비치되어 있고요. 입찰 봉투는 입찰표를 함께 넣는 노란색 큰 봉투와 매수보증금을 넣는 흰 색의 작은 봉투가 있는데요. 입찰을 위해서는 2가지 봉투가 모두 필요합니다. 그리고 집행관은 매각 사건목록을 작성하여 매각기일 매각장소 중 누구나 쉽게 볼 수 있는 장소에 매각물건명세서와 함께 비치하는 경우가 많습니다.
 

※ 동시매각의 원칙 하나의 매각 기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상, 부동산이 2건 이상인 경우 법원이 따로 정하지 않는 이상 부동산 매각을 동시에 실시합니다. 이는 담합을 방지하고 자유로운 응찰을 하도록 하는 효과가 있죠.

(2) 입찰 개시

집행관이 매각 절차를 진행하며 입찰에 앞서 현황조사보고서, 평가서 사본, 매각물건명세서를 입찰 참가자에게 열람하도록 합니다. 그리고 특별 매각조건이 있으면 이를 고지하죠. 이후 입찰표의 제출을 최고하며 입찰마감시각, 개찰시각을 고지하면 그 때부터 입찰은 시작됩니다. 매수 신청을 하려면 권리, 행위능력이 있어야 하기 때문에 미성년자 등 행위능력이 없는 자는 법정대리인에 의해서만 입찰에 참가할 수 있다는 점 꼭 참고해주세요. 부동산 취득을 하려면 관청의 증명, 허가가 필요한 경우에 증명이나 허가는 매각결정기일까지 보완하면 됩니다. 입찰 시 미리 첨부할 필요는 없는 셈이죠.

(3) 입찰표 기재사항

입찰표에 꼭 기재되어야 하는 사항이 있습니다. 사건번호, 부동산 표시, 입찰자의 이름과 주소, 입찰가격, 대리인이 입찰하는 경우 대리인의 이름과 주소, 매수신청보증금액을 기재해야 하죠. 입찰 가격은 일정 금액으로 표시해야 하며, 다른 사람의 입찰가격에 대한 비율로 표시할 수 없습니다. 입찰을 하려면 기재대에 들어서서 입찰표를 기재한 후, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 큰 입찰봉투에 넣어 봉하고 봉투에 날인하면 끝이 납니다. 직접 해보면 그리 어렵지 않을거예요.

(4) 입찰표와 매수신청보증 제출

입찰표와 매수신청보증이 들어있는 봉투를 집행관에게 제출해야 합니다. 봉투를 넣으면 집행관에게 제출한 것으로 간주되죠. 이미 제출했다면 그 입찰표는 변경이나 취소, 교환이 불가능하니 꼭 신중히 결정하고 제출하시길 바랍니다. 매수신청 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1이지만 법원이 상당하다고 인정한다면 보증금액을 달리 정할 수도 있으니 이 점도 주의해야 해요. 매수신청보증을 제공하려면 자기앞수표나 현금, 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문을 제출하면 됩니다. 매수신청보증을 제출하지 않으면 입찰이 무효처리 됩니다.

(5) 입찰의 종결

① 입찰 마감 및 개찰
입찰표 제출을 최고한 뒤 1시간이 지나기 전, 입찰기일을 종결할 수 없습니다. 입찰을 마감하면 곧바로 입찰표를 개봉하는데요. 공정성을 위해 개찰 시 매수신고인, 즉 입찰자가 출석해야 합니다. 경매의 공정성을 위해서죠. 만약 출석하지 않는다면 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참가시킵니다.

② 최고가매수신고인의 결정
개찰 결과 최고가로 매수신청을 하고 매수신청 보증을 제출한 자를 최고가매수신고인으로 결정하게 됩니다. 하지만 최고가 매수신고를 했지만 매수신청보증도 제출한 사람이 2인 이상이면 그들을 상대로 추가입찰을 실시해야 하는데요. 추가입찰의 경우 입찰자는 종전 입찰가에 미달하는 가격으로 입찰할 수 없으며, 미달하는 가격으로 입찰한다면 아예 입찰하지 않은 것으로 보고 있습니다. 만약 추가입찰을 실시했는데 최고가 매수신고인이 2인 이상이라면 추첨으로 정하게 됩니다.

③ 차순위매수신고인 결정
최고가매수신고인의 입찰가에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참여한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 차순위 매수신고, 즉 최고가 매수인이 대금을 내지 않으면 자기 입찰에 대해 매각을 허가해달라는 신고를 뜻하는데요. 차순위매수신고는 신고액이 최저매각가격 이상으로 해야 하며, 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 초과하는 경우에만 가능합니다. 차순위매수신고자가 2인 이상이라면 입찰가가 높은 사람이 당연히 차순위매수신고인이 되며, 입찰가가 같다면 위와 마찬가지로 추첨으로 정합니다.

④ 매각기일 종결고지&매수신청보증 반환
최고가매수신고인, 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 이름과 가격을 말하고 매각기일의 종결을 고지합니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰 불능으로 처리하고 매각기일 종결을 고지하게 되죠. 매각기일이 종결 후 집행관은 최고가, 차순위 매수신고인 외의 입찰자에게 매수신청보증금을 반환합니다. 매수신청보증으로 경매보증보험증권을 제출했다면 입찰자가 반환을 요구할 때만 반환해주고 있습니다.
 

Step 7) 매각결정절차

매각기일, 최고가 매수 신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들어보고 매각허가의 여부를 결정하게 됩니다. 그리고 법원의 직권 하에 매각불허가가 있는지 충분히 조사한 뒤 매각허가결정을 하게 되죠. 만약 불허가 사유가 있다면 매각불허가 결정이 나게 됩니다.

만약 이해관계인이 보기에 매각 허가, 불허가 결정에 의해 손해를 볼 수 있다고 판단되면 '즉시항고'를 하게 되는데요. 매각허가에 정당한 사유가 없거나 결정에 적은 것 외에 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인, 매각 허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고를 할 자격이 있습니다. 즉시항고의 기간은 매각허가 여부 결정선고 1주일 이내에 항고장을 받은 원심법원에 제출해야 합니다. 또한 항고장에 항고이유를 적지 않으면 항고인은 항고장 제출일부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출해야 하죠.


Step 8) 매각대금 납부

(1) 대금지급기한 & 절차

매각허가 결정이 확정되면 법원의 직권으로 대금지급기한을 결정하여 매수인에게 통지합니다. 매수인은 지정된 대금지급기한 내에 언제든지 매각대금을 낼 수 있고요. 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액을 뺀 나머지 금액을 은행에 납부하시면 되는데요. 매수신청의 보증으로 경매보증보험증권이 제출된 경우, 매각허가결정서에 적힌 매각대금 전액을 납부해야 하는 점은 꼭 잊지 마세요.

 

단, 매수인은 배당표의 실시에 관계되는 채권자가 승낙하면 매각대금 한도 내에서 매각대금의 지급에 대신해 채무를 인수하여 채무에 상당한 매각대금의 지급 의무를 면할 수 있습니다. 또한 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우, 매각결정기일 마지막까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 제외한 대금을 배당기일에 납부할 수 있습니다.

(2) 매각대금 지급 효과

매수인은 매각대금을 모두 낸 때, 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득하게 됩니다. 이에 따라 차순위 매수신고인은 매수 책임을 면하고 매수신청보증금을 반환받을 수 있습니다.

(3) 매각대금 미지급에 따른 법원 조치

① 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정
매수인이 대금지급기한까지 대금납부의 의무를 이행하지 않는다면 차순위 매수신고인이 정해져 있는 경우 법원에서는 차순위 매수신고인에게 매각허가 여부를 물어보고 결정하게 됩니다.

② 재매각
매수인이 대금지급기한까지 매각 대금을 모두 납부하지 않는다면 법원은 다시 매각을 실시할 수 있습니다. 차순위 매수신고인이 있는 경우 매각결정기일을 다시 지정하여 차순위 매수신고인에게 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 되는데요. 만약 차순위 매수신고인까지 대금을 납부하지 않으면 재매각 결정을 하게 되죠.

재매각 기일에는 종전 매수인이 최고가 매수신고인으로 불렸던 매각 기일에 적용됐던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다. 결국 최저매각 가격이 낮아지지는 않는다는 뜻이죠. 종전 매수인은 재매각 절차에 참가할 수 없는데, 다만 종전 매수인이 재매각기일 3일 전까지 매각대금과 연2% 지연이자, 재매각 절차의 비용을 낸다면 재매각 절차를 취소할 수 있습니다.

③ 보증금 배당재단 편입
매수인이 매각 대금을 내지 않아 재매각 절차에 들어가거나, 차순위 매수신고인에 대해 매각허가 결정이 내려진다면 종전 매수인은 매수신청의 보증을 돌려달라고 요구할 수 없습니다. 그리고 보증금은 배당재단에 편입되는데요. 매수신청 보증으로 경매보증보험증권이 제출된 경우라면 경매보증보험증권을 발급한 보증보험 회사에 보증금 납부를 최고하고 납부된 보증금을 배당 재단에 편입시키게 됩니다.
 

Step 9) 소유권이전등기 등 촉탁, 부동산 인도명령

이제 경매의 막바지로 접어들고 있는데요. 매각대금이 모두 납부된다면 매수인이 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 그리고 말소 등기도 해야 합니다. 법원은 매수인 명의로 소유권이전등기를 하게 되죠. 여기서 또 한가지 알아야 할 점, 등기 비용은 매수인이 부담해야 한다는 점인데요. 주민등록등본, 등록세 영수필확인서, 영수필통지서와 국민주택채권매입필증 등 첨부서류를 제출해야 합니다. 서류가 등록되면 소유권이전등기가 진행됩니다.

이후 매수인은 채무자에게 부동산을 인도할 것을 요청하게 되는데요. 채무자 또는 세입자에게는 지옥같은 과정이 될 수도 있겠네요. 채무자가 임의로 부동산을 인도하지 않는다면 매수인은 6개월 이내 부동산의 인도명령을 신청하게 됩니다. 법원은 부동산을 매수인에게 인도하도록 명령하고 집행관을 통해 강제적으로 인도받는 과정을 거치게 되죠.


Step 10) 배당 절차

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하게 됩니다. 그리고 이해관계인, 배당을 요구한 채권자를 소환하고 배당하게 되죠. 채권자는 배당요구 종기까지 법원에 채권의 이자와 원금, 기타 부대 채권의 계산서를 제출해야 하며, 만약 제출하지 않을 때에는 법원에서 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의해 채권액을 계산하게 됩니다. 계산서를 제출하지 않으면 배당요구 종기 이후 채권액을 보충할 수 없죠.

또한 집행법원은 미리 작성해둔 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람하도록 하여 그들의 의견을 듣습니다. 그리고 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사하고 배당표 원안에 추가∙정정하여 배당표를 완성하고 확정하게 됩니다. 이로써 부동산 경매의 절차가 모두 마무리 됩니다.


  알아두면 도움되는 경매 절차

경매 절차를 처음부터 끝까지 알아봤는데요. 경매를 통해 집을 구매하려는 분 또는 채권자, 채무자 모두에게 유익한 시간이었으면 합니다. 누군가에게 경매는 기쁨의 상징이 되기도 하고, 누군가에게는 슬픈 상황이 될 수 있기에 미리 알아두시면 추후 유용할 수 있는 지식이죠. 저희 다산홀딩스는 채무자의 경매를 취하, 중지시키기 위해 대위변제 업무를 하고 있으니, 현재 경매의 위기에 처한 채무자라면 언제든지 하단 전화번호로 연락주세요. 몇개월이나마 시간을 벌고 안정을 회복할 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.

 

https://blog.naver.com/dasanholdings/220872836450